À Montréal, le roulement des locataires recule à 9,4 % et l'inoccupation monte à 2,9 %

Combien de logements ont changé de locataire en 2025 ?

En octobre 2025, 9,4 % des appartements locatifs privés de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal avaient accueilli un nouveau locataire au cours des 12 mois précédents. Un an plus tôt, ce taux de roulement était de 11,1 %. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) qualifie la baisse de statistiquement significative¹.

Le parc mesuré compte 667 266 appartements¹. À 9,4 %, cela représente environ 62 700 emménagements en un an : autant de logements à annoncer, de visites à tenir, de dossiers à vérifier et de baux à signer.

Dans le même temps, le taux d'inoccupation est passé de 2,1 % à 2,9 %¹. Moins de locataires partent, mais les logements libres sont plus nombreux. Les deux chiffres ne mesurent pas la même chose. Le roulement donne le volume de baux à signer dans l'année. L'inoccupation donne le stock de logements qui attendent preneur à une date précise.

Selon la méthodologie de la SCHL, un logement est vacant s'il est inoccupé et disponible pour location immédiate au moment de l'enquête, menée dans les deux premières semaines d'octobre. Un logement est compté comme ayant changé de locataire si un nouveau locataire y a emménagé au cours des 12 derniers mois ; il peut être compté plus d'une fois. L'enquête vise les immeubles d'initiative privée d'au moins 3 logements locatifs, sur le marché depuis au moins 3 mois. Le logement social et abordable en est exclu³.

Quels immeubles changent le plus souvent de locataires ?

Le roulement augmente avec la taille de l'immeuble. En 2025, il est de 7,6 % dans les immeubles de 3 à 5 logements et de 14,2 % dans ceux de 100 logements et plus. C'est aussi dans les grands immeubles qu'il a le plus reculé : il y atteignait 19,7 % un an plus tôt¹.

L'inoccupation suit la même pente : 2,1 % dans les immeubles de 3 à 5 et de 6 à 19 logements, 3,4 % de 20 à 49 logements, 3,7 % de 50 à 99 logements et 5,7 % à 100 logements et plus¹. L'âge compte aussi. Les immeubles construits depuis 2015 affichent un roulement de 14,8 % et une inoccupation de 5,1 %, contre 9,2 % et 2,9 % pour ceux bâtis de 1960 à 1974¹. La SCHL relève que la hausse de l'inoccupation est la plus marquée dans les logements neufs².

Par type de logement, les studios changent le plus souvent de locataire (14,2 %) et les logements de 3 chambres et plus, le moins souvent (6,9 %)¹. À nombre de portes égal, un parc riche en studios demande donc plus de relocations qu'un parc familial.

Pourquoi les locataires déménagent-ils moins ?

La SCHL avance deux causes. La demande a ralenti, surtout sur l'île de Montréal, avec la baisse du nombre de résidents non permanents, dont les travailleurs temporaires et les étudiants étrangers. L'offre a augmenté avec la livraison de nouveaux projets, et certains propriétaires offrent des mois de loyer gratuit : il y a plus de concurrence pour attirer moins de locataires².

Rester chez soi coûte aussi beaucoup moins cher que déménager. Pour les appartements de 2 chambres, le loyer des logements qui ont changé de locataire a augmenté de 17,2 % en 2025, contre 6,0 % pour ceux dont le locataire est resté². En octobre 2025, le loyer demandé pour un logement vacant s'élevait en moyenne à 1 628 $, contre 1 281 $ pour un logement occupé : un écart de 347 $, soit 27 %¹.

Le loyer moyen a tout de même progressé de 7,4 % à échantillon constant entre octobre 2024 et octobre 2025¹. Pour une équipe de location, l'effet est double : moins de baux à signer dans les immeubles existants, mais des logements libres qui se louent dans un marché plus concurrentiel, surtout dans le neuf.

Montréal, Québec, Gatineau : quels repères ?

Les locataires de la RMR de Québec changent de logement plus souvent qu'à Montréal : 13,0 % contre 9,4 %. L'inoccupation y a bondi de 0,9 % à 2,4 % en un an⁴. À Gatineau, la SCHL cote le taux de roulement de 16,2 % comme peu fiable (cote d) : à utiliser avec prudence⁵. Un gestionnaire présent dans plusieurs villes ne peut donc pas appliquer un seul ratio à tout son parc.

Ce que vous pouvez mesurer chez vous

Les deux taux de la SCHL se calculent de la même façon dans votre parc. Mesurez-les sur 12 mois, à date fixe, pour les comparer d'une année à l'autre.

• Taux de roulement = emménagements de nouveaux locataires au cours des 12 derniers mois ÷ logements gérés × 100. Un logement loué deux fois dans l'année compte deux fois, comme dans l'enquête de la SCHL³.
• Baux à signer par année = nombre de portes × taux de roulement.
• Taux d'inoccupation = logements libres et disponibles à une date donnée ÷ logements gérés × 100. Mesurez-le dans les deux premières semaines d'octobre pour le comparer aux chiffres de la SCHL³.
• Loyer non perçu par mois = nombre de portes × taux d'inoccupation × loyer demandé moyen.

Exemple : un parc de 1 000 portes au taux de la RMR de Montréal (9,4 %) signe environ 94 nouveaux baux par année. Si ces 1 000 portes sont dans des immeubles de 100 logements et plus, le repère passe à 14,2 %, soit 142 baux. À 2,9 % d'inoccupation et 1 628 $ de loyer demandé, 29 logements libres représentent environ 47 200 $ de loyer non perçu par mois.

Ces baux ne tombent pas également dans l'année. Répartissez vos emménagements des 12 derniers mois par mois de prise de possession : c'est ce calendrier, plus que la moyenne annuelle, qui fixe l'effectif dont votre équipe a besoin aux semaines de pointe.

Le chiffre à sortir la semaine prochaine : votre taux de roulement des 12 derniers mois, par taille d'immeuble. Au-dessus du repère de votre catégorie, cherchez pourquoi vos locataires partent. En dessous, comptez combien de jours vos logements libres restent vacants.